Il contratto di affitto a canone concordato è una tipologia contrattuale in cui il canone viene stabilito a partire dagli accordi locali raggiunti tra le maggiori associazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. In questo modo, il canone non viene deciso in modo libero, come accade appunto in altre tipologie di contratto di locazione, ma viene determinato da fattori terzi, decisi negli accordi (Decreto ministeriale 16 gennaio 2017, G.U. Serie Generale n. 62 del 15 marzo 2017).
Per questo motivo si parla di canone concordato. Il proprietario non può stabilire il prezzo mensile, che viene determinato sulla base di un’oscillazione di prezzo specifica, dettata proprio dagli accordi sopra citati. Per calcolare il canone concordato d’affitto esistono delle tabelle territoriali specifiche che presentano valori minimi e massimi entro i quali si può stipulare un contratto. Ogni Comune insieme alle associazioni di categoria costruisce queste tabelle che prendono in considerazione precisi parametri (la zona, i metri quadrati dell’immobile, il numero di persone che andrà a vivere nell’appartamento etc.). Tenuto conto del carattere variabile di tale calcolo le parti contrattuali si rivolgono solitamente ai Caf oppure ai patronati.
Il rilascio dell’attestazione obbligatoria per l’affitto a canone concordato è regolamentato dai commi 8 dell’art. 1, 8 dell’art. 2 e 5 dell’art. 3 del decreto del Mit e del Mef, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 2017. L’attestazione può essere rilasciata dai sindacati degli inquilini e dalle associazioni della proprietà edilizia ed è necessaria per: beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato; per l’applicazione della cedolare secca al 10%; per le riduzioni Irpef; per l’imposta di registro per i contratti non assistiti.
L’attestazione serve a certificare che il contratto a canone concordato sia in linea con quanto previsto dall’accordo territoriale.
Solitamente infatti, il contratto a canone concordato è utilizzato per sfruttare il vantaggioso trattamento fiscale che apporta al proprietario dell’immobile. Allo stesso modo però, può succedere che il canone determinato sia una cifra inferiore rispetto al valore di mercato che avrebbe imposto il canone libero. In base alla situazione quindi, entrambe le parti traggono un vantaggio dal canone concordato.
Secondo il regolamento, il contratto di affitto a canone concordato può essere attivato per i contratti della durata di: 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni; da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari; da 1 a 18 mesi per i contratti transitori.
I contratti a canone concordato sono caratterizzati da una serie di agevolazioni fiscali. La principale agevolazione fiscale del contratto di locazione a canone concordato riguarda il locatore. In caso di tassazione ordinaria la base imponibile IRPEF è ridotta al 70% del canone annuo. In caso di tassazione con cedolare secca, aliquota ridotta al 10% (sul 100% del canone). Inoltre vi una riduzione anche delle imposte locali: riduzione della base imponibile per il calcolo IMU del 25% (a carattere nazionale) e possibilità di riduzione aliquota ordinaria TASI sugli immobili che sono affittati con contratto a canone concordato (a carattere locale e di natura facoltativa).
Sono previsti inoltre vantaggi specifici per l’inquilino. Tali agevolazioni sono condizionate dal fatto che il locatario deve essere intestatario del contratto di locazione di cui alla Legge n. 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale. Anche gli inquilini traggono notevoli vantaggi dai contratti a canone concordato. Possono accedere a detrazioni fiscali che vanno da un massimo di 495,80 euro se il reddito non supera 15.493,71 euro, fino a 247,90 euro se il reddito è superiore ma non oltre i 30.987,41 euro. Gli studenti universitari ad esempio possono beneficiare di contratti di locazione a canone concordato che variano da 6 a 36 mesi. Questa flessibilità consente di rispondere alle esigenze di chi studia fuori sede, rendendo economicamente sostenibile l’affitto di un alloggio vicino all’università. La possibilità di rinnovi facili li rende una scelta ideale per chi ha bisogno di un affitto stabile ma temporaneo. Si conviene che tali agevolazioni rendono il canone convenzionato una soluzione più accessibile rispetto ai contratti di locazione tradizionali.
Come abbiamo visto la più importante agevolazione fiscale che riscontra il locatore è quella legata al regime di tassazione fiscale di cedolare secca. Grazie a questa particolare tipologia di contratto, si riduce l'aliquota della cedolare secca al 10% (anziché il 21%). Ai fini di tale regime fiscale però, sia locatore che inquilino devono rispondere a predeterminati requisiti: entrambe le parti devono necessariamente rispondere ed essere delle persone fisiche. Allo stesso tempo, l’oggetto del contratto deve essere un immobile adibito ad uso abitativo e non destinato ad esempio all'esercizio di attività d'impresa. La scelta del regime di cedolare secca deve essere comunicato in apposita sede, possibilmente al momento della regolare registrazione del contratto di affitto.
La scelta del nuovo regime di tassazione deve essere comunicato correttamente all’inquilino tramite l’invio di una raccomandata, in cui si comunica al contempo la rinuncia agli eventuali aggiornamenti del canone concordato.
Infine, per godere della cedolare secca al 10%, l’immobile deve essere situato all’interno di un Comune ad alto tasso abitativo oppure, in caso di contratti a studenti universitari, deve essere locato in un Comune sede di Università.
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