Oggetto del Rapporto Immobiliare

Il Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale in Italia, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), analizza i dati di consuntivo del mercato immobiliare delle abitazioni con riferimento all’anno trascorso, ricavati dagli archivi amministrativi di Catasto, Pubblicità immobiliare, Registro e OMI. Tale Rapporto rientra nei compiti assegnati dal Testo Unico Bancario in relazione al controllo statistico del mercato residenziale. Lo stesso si avvale della collaborazione dell’Associazione Bancaria Italiana per l’elaborazione dell’indice di affordability, una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie italiane.

Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie, ed in particolare della loro vulnerabilità, ha assunto negli ultimi anni un crescente rilievo. In Italia la questione ha assunto rilevanza centrale soprattutto in relazione all'aggressività che da noi ha avuto la recessione negli anni 2008/2009 ed alla persistenza poi di un ambiente recessivo che ci ha accompagnati fino al 2014 e si è ripresentato nel 2020 a seguito della pandemia. Un susseguirsi di eventi che ha profondamente inciso sulla capacità di risparmio delle nostre famiglie.

In un tale contesto, l'analisi si è concentrata sul dato "investimento residenziale" che, soprattutto nel nostro paese, comporta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie. In tal senso l’ABI, a continuazione di un progetto inizialmente sviluppato in collaborazione con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali e basato su dati dell’Agenzia delle Entrate, produce stime delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability. In questo Rapporto Immobiliare 2024, l'OMI espone gli aggiornamenti della stima dell’indice già pubblicato gli scorsi anni per il complesso delle famiglie italiane sia a livello nazionale che a livello regionale. Dati e analisi dei singoli mercati immobiliari regionali sono pubblicati in “Le statistiche regionali”, corredate da focus provinciali. Si tratta di pubblicazioni a sé stanti, effettuate in collaborazione con le Direzioni regionali e provinciali, disponibili sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate.
 

Articolazione del Rapporto Immobiiare

Il rapporto si articola in diversi capitoli:
LE COMPRAVENDITE: in questo capitolo si espongono gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; inoltre le analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; la stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); gli andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
I MUTUI IPOTECARI: l'analisi si concentra sulle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
I SOGGETTI DELLE COMPRAVENDITE: in questo capitolo si analizza il profilo dei soggetti che, in qualità di acquirenti o venditori, intervengono nella compravendita di abitazioni; 
I DATI REGIONALI: si tratta delle analisi delle compravendite e dei mutui ipotecari che finanziano l’acquisto di abitazioni;
I DATI NELLE PRINCIPALI CITTA': si mettono in evidenza le analisi delle compravendite e dei mutui ipotecari che finanziano l’acquisto di abitazioni; inoltre, si esaminano con maggior dettaglio i tassi di variazione delle compravendite nei comuni riguardanti il resto della provincia, distinguendo tra la prima cintura urbana e i restanti comuni della provincia;
LE LOCAZIONI: si espongono le analisi delle abitazioni locate e dei principali sotto mercati;
LE FAMIGLIE ITALIANE E L'ACQUISTO DELLA CASA: in quest'ultima parte si esponne e si interpreta l’indice di affordability, a cura dell’ABI.

L’indice di affordability. La metodologia.

L’indice di accessibilità qui proposto viene calcolato utilizzando il costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata T e loan-to value LTV% necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione: il concetto sottostante è che il "bene casa" sia effettivamente accessibile se la somma del suddetto costo più la quota di ammortamento del capitale, e quindi la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa, non superi una determinata quota del reddito disponibile convenzionalmente individuata nel 30% del reddito disponibile. In formule avremo dunque:

         AffordabilityIndexBASE = (rata,i,T, prezzo casa, LTV%) / REDDITO

Il calcolo dell’indice in questione, oltre ai T e LTV%, dipende da tre variabili fondamentali:
• il tasso di interesse, che riflette il funzionamento dell’intermediazione creditizia e gli impulsi di politica monetaria; 
• il prezzo della casa, che esprime le dinamiche intrinseche del mercato abitativo; 
• il reddito disponibile delle famiglie, che esprime il grado di sviluppo di un Paese e risente evidentemente del suo complessivo grado di competitività.

Se è teoricamente possibile considerare la variabilità di tutti e cinque i parametri dell’equazione, la nostra scelta, in linea con le prassi internazionali, è quella di tenere fissi su valori convenzionali T e LTV% e fare così in modo che le variazioni delle condizioni di accesso siano solo l’effetto dei cambiamenti delle tre variabili macroeconomiche indicate. Concettualmente, il tasso di interesse rappresenta la componente finanziaria dell’indice, mentre l’interazione tra reddito disponibile e prezzo dell’abitazione rappresenta la componente reale. L’indice fornisce un segnale più preciso e corretto delle variazioni delle condizioni di accessibilità. Si sono considerati, rispettivamente, valori pari a 20 anni per T e ad 80% per LTV%. Per semplificare l’interpretazione del suddetto indice possiamo applicare una semplice trasformazione:

               AffordabilityIndex = 30% − AffordabilityIndexBASE

da cui discende che sottraendo l’indice calcolato nell’equazione al tetto massimo di spesa convenzionalmente allocabile nella spesa per abitazione (pari al 30%), lo spartiacque tra poter acquistare e non poter acquistare una casa è il valore zero; avremo cioè che:

Affordability Index > 0%  significa che la famiglia media è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato.

Affordability Index <= 0%  significa che la famiglia media non è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato.

Naturalmente la distanza positiva (negativa) da questo livello rappresenta la maggiore facilità (difficoltà) di acquisire una casa da parte della famiglia italiana.

Dunque se fino a tutto il 2010 il prezzo relativo delle case (espresso in termini di numero di annualità di reddito necessarie per comprare una casa) tendeva a crescere, soprattutto a causa di una contrazione della capacità reddituale delle famiglie, l’esplodere della crisi  ha dapprima fermato tale crescita e poi avviato un processo di importante riduzione, processo che si è temporaneamente invertito nel corso del 2020 per poi riprendere vigore a partire dal primo semestre del 2021. Nella media del 2023 alla famiglia media italiana erano necessari 3 anni e 42 giorni del proprio reddito per comprare una casa, valore minimo storico inferiore di 38 giorni rispetto al dato di fine 2022 e soprattutto ampiamente inferiore al punto di massimo registrato nel primo semestre del 2010 (4 anni e 10 giorni). Tale andamento decrescente del prezzo relativo delle case tende ovviamente a migliorare, seppur di poco, l’indice di affordability. Sulla base delle proiezioni, nel primo trimestre del 2024 il prezzo relativo delle case sarebbe sceso di ulteriori 6 giorni rispetto ai valori di fine 2023.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda al "Rapporto Immobiliare 2024. Il settore residenziale" reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.