Il sistema del prezzo-valore
Per le vendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Quindi, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Quando invece la vendita dell’abitazione è soggetta ad Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 euro per ognuna di esse.
Quando si applica?
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).
Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.
A quali immobili si applica?
Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Vale quindi anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze in assenza dei benefici “prima casa”.
Tale sistema si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato) a condizione che:
- la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
- sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo);
- nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.
Come si richiede?
Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito pena la decadenza del beneficio.
Come si calcola?
Per la determinazione del valore catastale di un immobile bisogna moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa
- 120 per la seconda casa e per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E
Per la determinazione del valore catastale dei terreni, il reddito dominicale rivalutato del 25% deve essere moltiplicato per il coefficiente 90.
Se nella compravendita il venditore è un’impresa di costruzione (dunque non un privato), al prezzo di vendita bisogna aggiungere l’IVA. L’acquirente persona fisica senza partita IVA può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile in quanto tassazione a lui più favorevole. In ogni caso nell’atto di vendita va indicato sempre l’esatto valore patrimoniale dell’immobile (prezzo di vendita)
Quando la vendita di un immobile è soggetto ad IVA la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.
Chi versa le imposte?
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale avviene tramite Modello F23.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Vantaggi per l’acquirente
L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.
Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.
Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:
- l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
- non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.
In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.
In Sintesi
|
CESSIONE CON IVA |
BASE IMPONIBILE = PREZZO DELLA CESSIONE (valore su cui applicare le imposte)
|
|
CESSIONE SENZA IVA |
ALTERNATIVA DEL PREZZO-VALORE (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120 (es. 2° casa)
|
|
CONDIZIONI APPLICABILITA’ |
|
|
VANTAGGI |
Limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate Riduzione del 30% degli onorari notarili |
Immagini Allegate
