Il mutuo è un contratto reale. Dal latino mutuum, nel diritto romano era un'obbligazione re contractae. Significa che si tratta di un'obbligazione nascente dalla consegna della cosa, o reale, in cui un mutuante trasferisce la proprietà di una quantità di un bene fungibile e consumabile ad un mutuatario, il quale si obbliga con il primo a restituirgli ad una scadenza prefissata, uguale quantità delle cose fungibili ricevute e pressappoco della stessa qualità.
Il contratto di mutuo può essere sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È un contratto tipico disciplinato dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo inteso quale contratto reale, che si conclude con la consegna del danaro o dei beni fungibili. Al contratto di mutuo sono collegati altri tipi di rapporti contrattuali, come il conto corrente di corrispondenza e il contratto di assicurazione.
Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su un immobile. Il Testo Unico Bancario ne stabilisce le caratteristiche e le modalità di funzionamento. Il concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali. Primo, l'importo del mutuo non deve essere superiore all'80% del valore reale dell'immobile acquistato; secondo, la durata del finanziamento deve essere a medio e lungo termine quindi oltre i 18 mesi; terzo, la garanzia deve essere di natura ipotecaria di primo grado relativa ad un immobile. Nel caso di fabbricati viene concesso anche per costruzione (mutuo fondiario edilizio). Nel momento della compravendita, il notaio redige il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente e l'atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, con finalità diverse. Ad esempio il mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile; il mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare opere di ristrutturazione appunto di beni immobiliari; mutuo per liquidità, destinato a chi ha necessità di un prestito consistente; mutuo chirografario, forma di finanziamento che non richiede l’iscrizione dell’ipoteca, con una durata massima di 15 anni che viene garantito da un documento, detto chirografo, firmato dal mutuatario richiesto per acquisto di un’abitazione oppure per ristrutturazione o per manutenzione di un’unità immobiliare.
La procedura per ottenere l'erogazione di un mutuo immobiliare attraversa una sequenza di fasi.
L'apertura dell'istruttoria: Il presunto mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda; informazioni che riguardano le condizioni economiche del richiedente e le finalità della richiesta, ad esempio l'acquisto di casa. Inoltre opportuna documentazione quale il compromesso, l'atto di provenienza del bene da acquistare, la documentazione catastale dello stesso, ecc.).
La perizia: Il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, un valutatore immobiliare, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore secondo le tecniche di estimo catastale; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il perito, in genere, è un esperto di estimo catastale e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione.
Chiusura dell'istruttoria: L'istruttoria, a seguito dell'esame delle condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude con la delibera di concessione oppure con il rifiuto.
Atto di mutuo: Con l'atto di mutuo, che per i casi di compravendita è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata, che può essere fornita dal mutuatario o da terzi (iscrizione di ipoteca).
Il rimborso della somma mutuata avviene generalmente secondo un piano di ammortamento concordato con il mutuatario. La scadenza delle rate è convenuta fra le parti, ma spesso si tratta di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell'istituto di credito. Il tasso d'interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori come il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario, ma in genere fa diretto riferimento a politiche economiche generali dell'istituto mutuante.
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